Czy warto inwestować w nieruchomości pod wynajem?

Kolejne obniżenie przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych, spadek rentowności polskich papierów dłużnych i spadek cen na rynku nieruchomości sprzyjają wzrostowi popytu na zakup nieruchomości na wynajem. Tego typu inwestycje stają się coraz lepszą opcją dla tych, którzy chcą wyłożyć pieniądze na coś, co pozwoli im w dalszym ciągu czerpać zyski.

Obniżenie stóp procentowych spowodowało, że Polacy wycofują środki zgromadzone
na lokatach bankowych. W samym kwietniu z depozytów terminowych ubyło ponad 6 mld zł. Podawane przez Narodowy Bank Polski średnie oprocentowanie lokat rocznych wyniosło w kwietniu 3,3%, a to oznacza, że po odjęciu tzw. podatku Belki, rentowność dwunastomiesięcznej lokaty to tylko 2,67%. Nic dziwnego, że inwestorzy zastanawiają się nad lokowaniem swoich pieniędzy na giełdzie lub w nieruchomościach.

W co inwestujemy?

W jednym z ostatnich badań przeprowadzonych przez Lion’s House i portal Interia.pl
do najbezpieczniejszych według Polaków inwestycji należały nieruchomości (ziemia, mieszkanie i nieruchomości komercyjne). Nie dziwią mnie takie wyniki – stwierdza Piotr Śliwka, Dyrektor Regionalny Home Broker - obecnie na rynku nieruchomości ceny za metr kwadratowy mieszkania spadły do tych, które mieliśmy w roku 2006. Niskie ceny metra kwadratowego i korzystne oprocentowanie kredytów powodują zwiększenie zainteresowania zakupem nieruchomości i przeznaczeniem jej na wynajem – dodaje Śliwka. Eksperci podkreślają, że nawet przy nieco wahającej się opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem, wciąż jest to lepsza opcja niż wyłożenie funduszy na obligacje skarbowe czy przechowywanie środków w formie depozytu bankowego. Analitycy podpierają się przy tym dowodami w postaci danych na temat średnich zysków z depozytów, które na początku kwietnia 2013 r. wynosiły tylko 2,8%. Podobnie jest z 10-letnimi obligacjami, których oprocentowanie może wynieść 2,8%, ale jedynie wtedy, gdy inflacja w przyszłym roku będzie zbliżona do tej obecnej.

Co kupować pod wynajem?

Dziś dużo osób kupuje mieszkania pod wynajem i widoczne jest przenoszenie pieniędzy
z rynków finansowych na nieruchomości. Ta tendencja może doprowadzić do dużej konkurencji na tym rynku, a w konsekwencji spadku za cen za wynajem i mniejszego zysku dla najemców. Warto, więc zastanowić się w jaki rodzaj nieruchomości pod wynajem zainwestować, aby mieć nie tylko lokatorów, ale także zarabiać na zakupionym lokalu – informuje Piotr Śliwka. Jedną z ciekawszych form na ulokowanie swoich nadwyżek finansowych jest np. wykupienie apartamentu pod wynajem. Warto przeanalizować tego typu inwestycję pod kątem biznesowym i przyjrzeć się korzyściom, które mogą czerpać inwestorzy z najmu takiego lokalu. Apartamenty pod wynajem to najczęściej lokale niemieszkalne - oznacza to tyle, że nie może w takim apartamencie zameldować nikogo na pobyt stały, co w efekcie pomaga w pozbyciu się nieuczciwych najemców. Z perspektywy biznesowej większe znaczenie mają tu jednak podatki i stopy zwrotu z inwestycji. A pod tym względem lokale niemieszkalne mają sporo do zaoferowania.

VAT i amortyzacja

Jednym z przykładów inwestycji opartej na wynajmie lokali niemieszkalnych jest wrocławski projekt STARTER, który oferuje swoim klientom tzw. mikro apartamenty (małe kawalerki o powierzchni od 12 do 27 metrów kwadratowych). Ta pierwsza tego typu inwestycja w Polsce jest interesująca dla osób chcących inwestować w nieruchomości pod wynajem. Przy zakupie mikro apartamentów kupujący ma możliwość odzyskania zapłaconego przy zakupie takiego lokalu pod atku VAT. Podatek ten można odzyskać w całośćw przeciwieństwie do 8% podatku płaconego przy zakupie lokalu mieszkalnego. Biorąc pod uwagę ceny lokali opcja ta pozwala zaoszczędzić niemałe pieniądze – mówi Dariusz Wilczewski Prezes Dolnośląskich Inwestycji. Oprócz zwrotu podatku VAT, w przypadku tej inwestycji możliwe jest również zastosowanie podwyższonej, tzw. indywidualnej stawki amortyzacji, która wynosi 10%. Oznacza to, że nieruchomość zostanie w pełni zamortyzowana po 10 latach od chwili nabycia – uzupełnia Wilczewski. Jeżeli stosunek kosztów zakupu jest w odpowiedniej proporcji do ceny najmu, to koszty uzyskania przychodu (w postaci amortyzacji), potrafią zrównoważyć dochody uzyskiwane z tytułu najmu. W takich okolicznościach, podatek dochodowy zwyczajnie nie wystąpi, lub będzie opiewał na bardzo małą kwotę, co w praktyce pozwala dużo szybciej uzyskać zwrot z inwestycji.

Gwarantowany zysk

Wrocławski developer oferuje także inwestorom możliwość oddania zakupionego apartamentu w zarządzanie tzw. operatorowi. Dzięki temu właściciel lokalu może zlecić operatorowi szukanie lokatorów, konserwację i utrzymanie lokalu, lub pilnowanie rozliczania mediów. Dodatkowo operator gwarantuje właścicielom mikro apartamentów stały procent zysku, który wynosi 9% wartości lokalu w skali roku. Proponowana stopa zwrotu na takim poziomie jest atrakcyjna, np. w porównaniu z lokatami bankowymi, gdzie można otrzymać ok. 4-5 % zysku, a po odjęciu podatku Belki oraz opłat i prowizji, zazwyczaj zostaje ok. 2-3 %. Obserwując zachodzące na rynku nieruchomości zmiany, tego typu projekty mają duże szanse na bycie dochodowymi – stwierdza Piotr Śliwka z Home Brokera. - Zobaczmy to na przykładzie. Jeżeli   pod wynajem nowe mieszkanie dwupokojowez wykończeniem za 300 tys. złotych i bierzemy na nie kredyty to żeby kwota z wynajmu takiego mieszkania zapewniła nam jedynie spłatę kredytu to musielibyśmy wynająć je za ok 1300-1600 złotych + opłaty. Bazując na przykładzie Startera, właściciel takiego lokalu może, po pierwsze wziąć niższy kredyt na jego zakup oraz zaproponować niższą cenę wynajmu.
Do tego dochodzi gwarancja stałego rocznego zysku oraz zwrot podatku VAT i atrakcyjna stawka amortyzacji. Dla inwestora oznacza to osiągnięcie z wynajmu takiego mikro apartamentu wyższej stopy zwrotu tej inwestycji – podsumowuje Piotr Śliwka. Biorąc pod uwagę cenę mikro apartamentu, który deweloper oddaje „pod klucz”, zastosowanie indywidualnych stawek amortyzacji oraz zwrotu podatku VAT inwestor może liczyć na możliwość uzyskania zwrotu inwestycji nawet po siedmiu latach.