Czy dzięki wprowadzeniu następnych zmian w ustawie deweloperskiej zwiększy się transparentność inwestycji i ochrona nabywców mieszkań? Jak nowelizację przepisów ocenia branża, a szczególnie restrykcyjny zakaz waloryzacji ceny mieszkania po podpisaniu umowy przedwstępnej? Jaki wpływ na rynek mieszkaniowy będą miały nowe przepisy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Większość zaproponowanych zmian w ustawie deweloperskiej oceniamy pozytywnie, ponieważ zmierzają w kierunku zwiększenia transparentności rynku oraz dalszej profesjonalizacji sektora. Rozbudowa portalu DOM o dane dotyczące działalności firm deweloperskich może ułatwić klientom podejmowanie świadomych decyzji zakupowych oraz wzmacniać zaufanie do branży. Pozytywnie oceniamy również kwestię doprecyzowania standardów informacyjnych na temat inwestycji oraz zwiększenia ochrony klientów w procesach rezerwacji i odbioru mieszkań, co może sprzyjać budowaniu bardziej przejrzystych zasad funkcjonowania rynku.
Część zapisów wymaga jednak dalszych konsultacji i dopracowania. Nasze największe wątpliwości budzi zaproponowany zakaz waloryzacji ceny mieszkania po podpisaniu umowy, szczególnie w sytuacjach związanych z końcowym obmiarem lokalu. W praktyce zdarzają się niewielkie różnice w powierzchni mieszkania względem projektu, które mogą wynikać np. ze zmian wprowadzanych na życzenie klienta w trakcie realizacji inwestycji. Tego typu kwestie wymagają doprecyzowania, aby zachować równowagę pomiędzy ochroną konsumenta a realiami procesu budowlanego.
Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Zmiany zmierzające do zwiększenia transparentności inwestycji i wzmocnienia ochrony kupujących co do zasady oceniamy pozytywnie, budowanie zaufania do rynku mieszkaniowego leży również w interesie deweloperów. Rozwiązania dotyczące większej przejrzystości procesu sprzedaży czy doprecyzowania zasad zwrotu opłat rezerwacyjnych mogą pozytywnie wpływać na poczucie bezpieczeństwa klientów. Jednocześnie najwięcej wątpliwości budzi propozycja całkowitego zakazu waloryzacji cen po podpisaniu umowy, szczególnie w warunkach zmiennych kosztów realizacji inwestycji. Warto jednak podkreślić, że w dotychczas realizowanych projektach Grupy Waryński wykluczaliśmy możliwość stosowania waloryzacji cen, zapewniając klientom niezmienność warunków finansowych po zawarciu umowy.
Nie postrzegamy tej propozycji wprost jako dyskryminacji branży, jednak przeniesienie całego ryzyka kosztowego wyłącznie na stronę dewelopera może wpływać na ostrożniejsze podejście do uruchamiania nowych inwestycji i kalkulacji cen. W praktyce może to oznaczać konieczność uwzględniania większego marginesu bezpieczeństwa już na etapie ustalania cen ofertowych, co finalnie może przełożyć się na koszt zakupu mieszkań. Liczymy więc na rozwiązania, które będą wzmacniały ochronę kupujących, ale jednocześnie pozostaną adekwatne do realiów prowadzenia procesu inwestycyjnego.
Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development
Proponowane zmiany w ustawie deweloperskiej oceniamy co do zasady pozytywnie, szczególnie w zakresie zwiększenia transparentności rynku oraz wzmocnienia ochrony nabywców. Rozwiązania dotyczące szerszego dostępu do informacji o inwestycjach, standardach realizacji czy sytuacji dewelopera mogą wspierać bardziej świadome decyzje klientów i budować większe zaufanie do rynku mieszkaniowego. Z kolei propozycję całkowitego zakazu waloryzacji cen po podpisaniu umowy oceniamy neutralnie. W naszych umowach nigdy nie stosowaliśmy zapisów aktualizujących cenę w wyniku np. wzrostu inflacji, zapewniając w ten sposób klientom przewidywalność i bezpieczeństwo transakcji.
Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal
Obecne przepisy bardzo dobrze chronią interesy kupujących. To efekt wielu lat regulacji branży, która dziś działa w zupełnie innym otoczeniu prawnym, niż kilkanaście lat temu. Już teraz klient dysponuje bardzo szczegółową wiedzą o inwestycji i firmie, od której kupuje mieszkanie, bo dostarcza mu chociażby obszerny i wnikliwy prospekt informacyjny.
Na propozycję kolejnej nowelizacji ustawy deweloperskiej patrzymy z perspektywy dojrzałej firmy, obecnej na rynku od ponad 35 lat, a przez to stosującej wysokie standardy korporacyjne i obsługi klienta. Jako spółka publiczna, notowana na giełdzie odznaczamy się też bardzo wysoką transparentnością. Nasi klienci odbierają to jako atut i gwarancję rzetelności oraz uwzględniają przy wyborze inwestycji z portfela Atal.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
To już 7 nowelizacja ustawy deweloperskiej, co pokazuje jakość przepisów oraz negatywne nastawienie do branży. Projekt przewiduje zakaz waloryzacji ceny, ale taką waloryzację stasowało niewiele firm, zwłaszcza w ostatnim czasie. Nie wiadomo czy korekta ceny związana z różnicami w powierzchni po wybudowaniu też zalicza się do waloryzacji. Cenę koryguje się in plus i in minus. Zwracamy środki, jeżeli wybudujemy mniejszą powierzchnię.
Nowelizacja przewiduje jeszcze większą kontrolę banku chociaż już w tej chwili bank kontroluje postęp prac. Ponadto, planowane są zmiany sprzeczne np. z KSH. Niektóre zmiany są absurdalne, od początku funkcjonowania Ustawy załącznikiem do wzoru umowy deweloperskiej jest standard wykończenia lokalu a wzór umowy jest załącznikiem do prospektu. W jakim celu w takim razie prospekt ma być rozszerzany o te same informacje o standardzie wykończenia? Nie spotkałam się z ograniczeniem udziału w odbiorach lokali specjalistów ze strony klienta, więc ta zmiana niczego nie zmieni. Na stronie dewelopera mają znajdować się rzuty lokali. Nie wiem czy istnieje firma, która nie prezentuje rzutów na stronie. Poza tym, każdy klient musi na swoje żądanie otrzymać prospekt z rzutem lokalu. Ten przepis już funkcjonuje.
Na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii znajduje się informacja o planowanych zmianach, w tym zwiększeniu kwoty zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku odmowy podpisania umowy przyrzeczonej. Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną, w której wykonaniu zawiera się umowę przyrzeczoną. Jak sama nazwa wskazuje jest to umowa rezerwacyjna, o rezerwację czyli wyłączenie ze sprzedaży a nie o przeniesienie własności. Nie oceniamy dobrze planowanych zmian, ponieważ realnie nie poprawią bezpieczeństwa nabywców a jedynie utrudniają proces przygotowania i sprzedaży.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg
Z perspektywy Robyg każda zmiana zwiększająca bezpieczeństwo i transparentność rynku jest co do zasady korzystna dla klientów i wspiera profesjonalizację branży. Pozytywnie oceniamy rozwiązania dotyczące większej przejrzystości inwestycji czy ochrony środków wpłacanych przez nabywców. Rynek mieszkaniowy powinien opierać się na jasnych zasadach i przewidywalności.
Najwięcej emocji budzi propozycja całkowitego zakazu waloryzacji cen po podpisaniu umowy. Naszym zdaniem problem wymaga wyważonego podejścia. Deweloperzy działają w warunkach dynamicznie zmieniających się kosztów budowy, energii, materiałów czy finansowania. W praktyce całkowite wyeliminowanie mechanizmów waloryzacyjnych może oznaczać przeniesienie całego ryzyka gospodarczego wyłącznie na firmy realizujące inwestycje wieloletnie. Nie nazwałabym tego dyskryminacją branży, jednak z pewnością jest to rozwiązanie bardzo restrykcyjne, które może ograniczać elastyczność rynku.
Nowe regulacje mogą przełożyć się na wzrost kosztów prowadzenia inwestycji, a w konsekwencji także na wyższe ceny mieszkań i bardziej zachowawcze podejście do rozpoczynania nowych projektów. Jednocześnie większa transparentność może pozytywnie wpłynąć na zaufanie klientów do rynku pierwotnego.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment
Propozycje zmian w ustawie deweloperskiej należy oceniać w dwóch perspektywach. Z jednej strony większa transparentność inwestycji czy lepsza ochrona klientów są kierunkiem potrzebnym i korzystnym dla rynku. Klient powinien mieć jasność co do warunków zakupu, harmonogramu czy bezpieczeństwa środków.
Natomiast próba całkowitego zakazu waloryzacji ceny po podpisaniu umowy budzi już duże wątpliwości. Rynek deweloperski działa w wieloletnim cyklu inwestycyjnym, gdzie koszty realizacji potrafią dynamicznie się zmieniać – od inflacji, przez ceny materiałów budowlanych, po koszty finansowania dłużnego inwestycji czy wykonawstwa.
W praktyce może to przynieść efekt odwrotny do zamierzonego. Deweloperzy będą zmuszeni wkalkulowywać większe bufory bezpieczeństwa już na etapie startu sprzedaży, co przełoży się na wyższe ceny mieszkań. Dodatkowo część firm może opóźniać wprowadzanie inwestycji do sprzedaży do momentu większej stabilizacji kosztowej, aby ograniczyć ryzyko prowadzenia projektu ze stratą.
W efekcie nowe regulacje mogą doprowadzić do wzrostu cen mieszkań, mniejszej podaży nowych inwestycji, wydłużenia procesów sprzedażowych i wzrostu kosztów finansowania projektów. Finalnie najbardziej odczują to właśnie klienci, których ustawa ma chronić. Dlatego potrzebny jest rozsądny balans pomiędzy ochroną kupującego a realiami prowadzenia wieloletnich projektów deweloperskich w zmiennym otoczeniu gospodarczym. Kluczowe jest budowanie przejrzystych zasad waloryzacji, a nie całkowite ich wyeliminowanie. W przeciwnym razie rynek będzie bardziej ostrożny, mniej elastyczny i po prostu droższy.
Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE
Przeregulowanie rynku może nie wyjść na dobre, ani działającym na nim firmom, ani klientom. Zmniejsza skłonność do rozwijania działalności, a to z kolei wpływa na podaż i ceny mieszkań w przyszłości. Proponowane zmiany w ustawie deweloperskiej mają oczywiście na celu zwiększenie ochrony kupujących i większą transparentność rynku, co samo w sobie jest kierunkiem słusznym. Warto jednak zachować równowagę pomiędzy interesem klientów a realiami prowadzenia działalności deweloperskiej.
Najwięcej wątpliwości budzi propozycja dotycząca całkowitego zakazu waloryzacji ceny po podpisaniu umowy. W praktyce chodzi m.in. o sytuacje rozliczania niewielkich różnic obmiarowych, kiedy po zakończeniu budowy mieszkanie okazuje się nieznacznie większe niż zakładano w projekcie, a także o ewentualne zmiany stawek podatku VAT, na które deweloper nie ma żadnego wpływu. Trudno uznać za w pełni sprawiedliwe rozwiązanie, w którym przedsiębiorca ma obowiązek ponosić wszystkie konsekwencje zmian niezależnych od siebie, bez możliwości odpowiedniego rozliczenia umowy.
Należy też pamiętać, że ustawa deweloperska była już niedawno istotnie nowelizowana, a kolejne, częste zmiany przepisów negatywnie wpływają na stabilność i przewidywalność prowadzenia biznesu. Rynek mieszkaniowy wymaga długoterminowego planowania, dlatego nadmierna zmienność regulacyjna zwiększa ryzyko inwestycyjne i może przełożyć się na ograniczenie nowych inwestycji oraz wyższe ceny mieszkań dla klientów.
źródło: Dompress.pl
.webp)
1.webp)
