Europejski rynek powierzchni logistycznych wszedł w 2026 r. z mocniejszym popytem, ale ostrożniejszym kapitałem. W I kwartale najemcy wynajęli 6,58 mln m kw. powierzchni magazynowej – o 6 proc. więcej niż rok wcześniej – podczas gdy sama wartość transakcji spadła o niemal jedną piątą. Z globalnych danych Savills wynika, że rynek najmu napędza ograniczona podaż nowoczesnych obiektów, a inwestorzy coraz wyraźniej koncentrują się na aktywach o stabilnym profilu dochodowym.
Aktywność najemców w Europie osiągnęła w I kwartale 2026 r. 6,58 mln m kw., czyli o 6 proc. więcej rok do roku. Wzrost skoncentrował się w kilku rynkach: liderem była Holandia (wzrost o 41 proc. kwartał do kwartału), przed Wielką Brytanią (14 proc.), Belgią (7 proc.) i Hiszpanią (6 proc.). Madryt i Barcelona wspólnie odpowiadały za ponad 540 tys. m kw. popytu – o 6 proc. więcej niż w IV kwartale 2025 r. i najwięcej w ujęciu kwartalnym.
Ograniczona podaż powierzchni klasy A,...
...będąca pokłosiem zmniejszonej liczby projektów spekulacyjnych, wspiera wzrost czynszów, zwłaszcza na kluczowych rynkach. Indeks czynszów prime Savills (Savills European Prime Rent Index) wzrósł o 1,3 proc. w ciągu trzech miesięcy i o 2,7 proc. rok do roku, średnio w Europie.
Rok 2025 europejski rynek inwestycyjny w logistyce zamknął wolumenem 43,3 mld Euro...
...najwyższym od czasu pandemii. W I kwartale 2026 r. wartość transakcji wyniosła 7,5 mld Euro, o 19,2 proc. mniej niż rok wcześniej. Analiza Savills wiąże to spowolnienie z niepewnością inwestorów wynikającą z konfliktu na Bliskim Wschodzie oraz z presją na stopy procentowe, która utrudnia finansowanie.
– Mimo miejscami słabszego najmu rynkowi wciąż brakuje nowoczesnej powierzchni klasy A, bo deweloperzy ograniczyli budowę obiektów spekulacyjnych. To utrzymuje presję na wzrost czynszów na najlepszych rynkach. W Polsce widzimy ten sam mechanizm: najemcy konkurują o ograniczoną pulę gotowych modułów, co przesuwa część popytu w stronę projektów typu BTS (build-to-suit, obiekty budowane pod konkretnego najemcę) i renegocjacji trwających umów. Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego planowania, a dla deweloperów, selektywny powrót do realizacji spekulacyjnych tam, gdzie pustostany są najniższe – Michał Chodecki, Head of Industrial, Savills Polska.
– Kapitał wrócił do logiki pewnego dochodu. Najbardziej aktywni gracze to dziś fundusze dochodowe i strategie typu net lease, a coraz mocniej do gry wchodzą francuskie fundusze SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Inwestorzy szukają aktywów wysokiej jakoci typu prime z zabezpieczonym strumieniem przychodów z najmu. Tego typu deale wyznaczają ceny transakcyjne. Niższy wolumen w I kwartale to efekt droższego finansowania i sytuacji geopolitycznej, a nie spadku zainteresowania logistyką. Region Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Polska, pozostaje w polu zainteresowania tego kapitału, łącząc skalę nowoczesnych zasobów z relatywnie wyższymi stopami kapitalizacji niż rynki Europy Zachodniej – Aleksandra Mazzini, Head of Investment, Savills Polska.
RAPORT: https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/391120-0
