Jaki trend, który możemy już obserwować w perspektywie kilku lat zmieni zasady gry na rynku nowych mieszkań? Jaki czynnik może okazać się przełomowy dla sektora? Jaki najsilniejszy, potencjalny faktor transformacji można dziś wskazać? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development S.A.
Jeśli miałbym wskazać jeden czynnik, który w najbliższych latach może najmocniej przeobrazić rynek mieszkaniowy, byłaby to postępująca konsolidacja sektora deweloperskiego. Skala działalności staje się dziś kluczową przewagą konkurencyjną. Utrzymanie się na rynku wyłącznie z jednym czy dwoma projektami w portfelu jest coraz trudniejsze. Rosnące wymogi regulacyjne, bardziej złożone procedury administracyjne oraz presja na marże sprawiają, że przewagę zyskują firmy dysponujące odpowiednim zapleczem kapitałowym i organizacyjnym. Realizacja dużych, liczących kilkaset lokali inwestycji, która w wielu miastach decyduje dziś o opłacalności projektu wymaga zasobów, jakimi mniejsze podmioty zwykle nie dysponują.
Spodziewamy się więc, że w kolejnych latach udział najmniejszych graczy będzie się stopniowo zmniejszał, a swoją pozycję będą umacniać firmy zdolne do systematycznego powiększania banku ziemi i skali realizowanych inwestycji. Część mniejszych, rodzinnych firm deweloperskich, silnie związanych z osobą założyciela może z czasem po prostu zniknąć z rynku, niekoniecznie w wyniku przejęć. Wydłużające się procesy inwestycyjne w praktyce sprzyjają dziś przede wszystkim największym, najlepiej zorganizowanym firmom.
Anita Makowska, starszy analityk Biznesu w Archicom
W mojej opinii kluczowym czynnikiem, który w perspektywie kolejnych lat najmocniej zmieni rynek mieszkaniowy, jest demografia. Jej wpływ wykroczy daleko poza zmianę liczby potencjalnych nabywców, przemodeluje strukturę popytu, oczekiwania wobec mieszkań i mapę najbardziej perspektywicznych lokalizacji. Kluczowe będą dwa procesy. Pierwszym jest starzenie się społeczeństwa. Rynek będzie musiał w coraz większym stopniu odpowiadać na potrzeby starszych klientów. Na znaczeniu zyskają dostępność architektoniczna, wygoda codziennego funkcjonowania, bliskość usług i opieki medycznej, a także segment senior living. Drugim jest wzrost liczby gospodarstw jedno i dwuosobowych, który będzie wzmacniał popyt na mniejsze, ale bardzo funkcjonalne mieszkania.
Demografia pogłębi również różnice między rynkami lokalnymi. Największe aglomeracje nadal będą przyciągać młodych ludzi i migrantów zarobkowych, podczas gdy część mniejszych miast może mierzyć się z odpływem mieszkańców i rosnącą podażą lokali na rynku wtórnym. Transformacja energetyczna, ESG czy dyrektywa EPBD także wpłyną na sposób projektowania i budowania, ale ich zakres zależy od regulacji. Kierunku zmian demograficznych nie da się zmienić ustawą. To one w dużej mierze zdecydują, co, gdzie i dla kogo będziemy budować.
Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland
Jednym z najsilniejszych czynników transformujących rynek będzie przejście od kupowania samego mieszkania do wyboru całego środowiska życia. Na bardziej dojrzałych rynkach Europy Zachodniej wartość nieruchomości coraz silniej budują, nie tylko metraż i adres, lecz także bezpieczeństwo okolicy, dostępność usług, jakość przestrzeni publicznych oraz możliwość zaspokojenia większości codziennych potrzeb w niewielkiej odległości od domu, czyli wszystko to co rozumiemy przez pojęcie 15-minutowego miasta.
W Polsce także obserwujemy wzrost znaczenia projektów wielofunkcyjnych i miastotwórczych. W perspektywie kilku lat dobra lokalizacja będzie oznaczała, nie tylko bliskość centrum, ale przede wszystkim dostęp do komunikacji, zieleni, handlu, gastronomii, edukacji, kultury i rekreacji. Projekty, które zaoferują taki ekosystem, będą lepiej odpowiadać na zmiany stylu życia, demografii oraz oczekiwań kolejnych pokoleń klientów.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Od kilku lat mamy do czynienia z przewagą podaży nad popytem. Taka sytuacja determinuje zachowania klientów ich drogę zakupową czy czas realizacji decyzji o zakupie. Nic nie wskazuje na razie, żeby ta sytuacja miała się zmienić więc powinniśmy się przyzwyczaić do mniejszej ilość klientów, konieczności większego zaangażowania czasu czy weryfikacji założeń sprzedażowych. Dziś RPP podjęła decyzję o utrzymaniu stóp procentowych więc klientów będzie mniej i trudniej będzie o transakcję.
Renata McCabe-Kudła, Country Manager Grupo Lar Polska
Najsilniejszym czynnikiem, który w naszej ocenie zmieni rynek mieszkaniowy w perspektywie kilku lat jest dwutorowa sytuacja demograficzna, z jednej strony ujemny przyrost naturalny, z drugiej - silny napływ mieszkańców z mniejszych miast oraz z zagranicy. Oba te zjawiska działają w przeciwnych kierunkach, ale łącznie podtrzymują popyt na mieszkania mimo spadającej liczby urodzeń i to one, a nie chwilowe wahania koniunktury, będą kształtować rynek w dłuższej perspektywie.
Równolegle rośnie znaczenie ESG i certyfikacji środowiskowej jako czynnika premiującego podmioty z silnym zapleczem kapitałowym w relacjach z instytucjami finansowymi. To drugi, uzupełniający wektor zmiany, który jest ściśle powiązany z dostępem do finansowania inwestycji.
Konrad Płochocki, dyrektor współzarządzający Alides Poland
Wyraźnie rośnie zainteresowanie większymi mieszkaniami. W naszych inwestycjach, obejmujących blisko pół tysiąca lokali wprowadzonych do sprzedaży w tym roku, najlepiej sprzedają się mieszkania trzy i czteropokojowe. Wskazuje to na przewagę zakupów na własne potrzeby, przede wszystkim dokonywanych przez rodziny. Utrzymanie się tego trendu może wpłynąć na strukturę mieszkań projektowanych w kolejnych latach.
Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Największym czynnikiem zmiany będzie demografia połączona ze zmianą modelu gospodarstwa domowego. Polska nie będzie potrzebowała po prostu mniejszej liczby mieszkań, będzie potrzebowała mieszkań innego rodzaju. Starzejące się społeczeństwo i rosnący udział jedno i dwuosobowych gospodarstw domowych oznaczają inny rozkład metraży, inne wymagania co do dostępności architektonicznej i rosnące zapotrzebowanie na usługi wspierające codzienne funkcjonowanie mieszkańców.
Drugim istotnym czynnikiem będzie koszt utrzymania mieszkania, a nie tylko koszt jego zakupu. W perspektywie kilkunastu lat klienci będą coraz częściej patrzeć na inwestycję przez pryzmat efektywności energetycznej i realnych kosztów eksploatacji, a nie wyłącznie ceny za metr. Deweloperzy, którzy już dziś projektują z myślą o tych dwóch trendach, będą mieli wyraźną przewagę konkurencyjną, gdy zmiana stanie się w pełni widoczna.
Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital
Nowy trend rynkowy wiąże się zdecydowanie z projektami dla seniorów. To sektor, który w perspektywie kolejnych lat będzie się dynamicznie rozwijał, ponieważ z roku na rok rośnie liczba osób starszych, a wraz z nią zapotrzebowanie na nowe modele mieszkania, usług i opieki. Uważamy, że szeroko rozumiany segment senior living jest przyszłością, która zbliża się do nas wielkimi krokami. Już sama demografia wskazuje, że miejsca łączące komfortowe mieszkanie, bezpieczeństwo, usługi, aktywność społeczną i dostęp do infrastruktury miejskiej będą w Polsce bardzo potrzebne. Jesteśmy właśnie na etapie przygotowań do dwóch takich inwestycji - w Łodzi i Warszawie, które wspólnie działać będą pod szyldem: Prestia Rezydencje Senioralne.
Drugim bardzo silnym trendem jest projektowanie miejsc, w których najważniejsze funkcje są dostępne w bezpośrednim sąsiedztwie, również poza ścisłym centrum, ale nadal w bardzo dobrze skomunikowanej lokalizacji, w miejscach które dopiero się rozwijają. Nie chodzi przy tym o skalę inwestycji, ale o dostępność i wygodę czyli możliwość załatwienia podstawowych spraw, korzystania z usług, gastronomii, terenów rekreacyjnych czy przestrzeni społecznych bez konieczności pokonywania dużych odległości. W tym kierunku rozwijamy m.in. nasz flagowy projekt F.S.O. Park w Warszawie czy inwestycję w Józefosławiu. W perspektywie kilku lat może to oznaczać zmianę sposobu myślenia o inwestycji mieszkaniowej. Coraz częściej nie będziemy kupować wyłącznie mieszkania, ale cały model życia i dostęp do określonego zestawu funkcji.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment S.A.
Najsilniejszym czynnikiem transformacji będzie demografia. Starzenie się społeczeństwa, wzrost liczby jedno i dwuosobowych gospodarstw domowych oraz migracja do największych aglomeracji zmienią, nie tylko metraże mieszkań, ale cały model ich projektowania i użytkowania. Rynek będzie potrzebował jednocześnie większej liczby kompaktowych lokali, mieszkań dostępnych bez barier oraz projektów łączących mieszkanie z usługami, opieką i dobrze zaprojektowaną wspólnotą. W perspektywie kilku lat będziemy odchodzić od budowania jednego produktu dla wszystkich w stronę miejsc dopasowanych do kolejnych etapów życia.
Artur Smoleń, dyrektor sprzedaży Profit Development
Jednym z najciekawszych trendów jest zmiana sposobu rozumienia potrzeby „mieszkania jak w domu”. W okresie pandemii obserwowaliśmy bardzo mocny zwrot w stronę domów i lokalizacji podmiejskich. Dzisiaj część klientów wraca do mieszkań, ale nie chce rezygnować z potrzeb, które wtedy stały się istotne. Szukają większej prywatności, zieleni, własnej przestrzeni zewnętrznej, niższej i bardziej kameralnej zabudowy, a jednocześnie chcą zachować dostęp do miejskiej infrastruktury. To może w kolejnych latach mocno wpływać na sposób projektowania nowych osiedli.
Rola dewelopera coraz częściej wykracza więc poza zaprojektowanie samego mieszkania. Chodzi o stworzenie całego środowiska życia. Istotne stają się części wspólne, tereny zielone, przestrzeń rekreacyjna, infrastruktura rowerowa oraz rozwiązania związane z elektromobilnością. Samochody elektryczne są coraz bardziej widoczną częścią miejskiego transportu, dlatego możliwość ich ładowania stopniowo przestaje być dodatkiem. To rozwiązanie, które trzeba uwzględniać już na etapie projektowania inwestycji. W perspektywie kilku lat możemy więc obserwować dalsze zacieranie granicy pomiędzy klasycznym mieszkaniem a stylem życia kojarzonym dotąd przede wszystkim z domem.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Łódź, Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg
Najsilniejszym czynnikiem transformacji będzie połączenie zmian demograficznych z rosnącym znaczeniem jakości życia. Kupujący coraz częściej wybierają nie tylko mieszkanie, ale całe otoczenie, dostęp do zieleni, usług, edukacji, rekreacji i komunikacji. Dlatego rośnie znaczenie wielofunkcyjnych osiedli, które oferują wszystko w zasięgu kilku minut.
Drugim ważnym trendem jest rozwój technologii. Inteligentne rozwiązania, niższe koszty użytkowania mieszkań będą miały coraz większy wpływ na decyzje zakupowe i wartość nieruchomości.
