Koszty budowy domu na rok 2017 – sprawdzamy najpopularniejsze projekty
Koszty budowy domu na rok 2017 – sprawdzamy najpopularniejsze projekty

Styczeń to okres, w którym największa liczba przyszłych inwestorów rozpoczyna planowanie budowy domu. Spraw do załatwienia jest bardzo dużo – wybór i zakup odpowiedniej działki, wszystkie formalności przed rozpoczęciem budowy, wybór projektu, odpowiedniej ekipy budowlanej, wybór i zakup materiałów budowlanych czy w końcu wykończenie i wyposażenie budynku. Jednak jedna kwestia jest szczególnie istotna – kosztorys całego przedsięwzięcia i realne oszacowanie swoich możliwości finansowych. Aby ułatwić decyzję, Kalkulatory Budowlane przygotowały wycenę trzech domów do stanu pod klucz wraz z wyposażeniem w oparciu o ceny na progu 2017 roku.

Założenia projektowe

Aby wpasować się w wymagania inwestorów o różnych wymaganiach i oczekiwaniach przygotowaliśmy aż trzy kosztorysy domów do porównania. Opierając się na najpopularniejszych domach budowanych na polskim rynku wyceniliśmy:

  • dom parterowy bez piwnicy o powierzchni 100 m2 (brak garażu),
  • dom z poddaszem użytkowym o łącznej powierzchni 140 m2 (po 70 m2 na parterze i poddaszu),
  • dom z pełnym podpiwniczeniem i piętrem – łączna powierzchnia ok. 200 m2 (3 poziomy po 65 m2).

Do wyceny przyjęliśmy też kilka dodatkowych założeń:

  • nie bierzemy pod uwagę kosztów zakupu działki budowlanej – cena takiej działki może równie dobrze wynieść 50 tys. zł jak i milion, dlatego jakiekolwiek szacunki nie miałyby sensu,
  • zakładamy, że działka, na której budowany jest dom ma podciągnięte media,
  • posiadamy już zaadaptowany do lokalnych warunków projekt (koszt zakupu gotowego projektu i adaptacji to ok. 4-6 tys. zł),
  • budynek budujemy przy wykorzystaniu materiałów gwarantujących spełnienie nowych, wyśrubowanych przepisów dotyczących wykorzystania energii pierwotnej (nowe przepisy weszły w życie od 1.01.2017 – klikając tu znajdziesz szczegółowe informacje na temat wprowadzonych zmian w prawie budowlanym i nowych norm),
  • pomijamy również temat zagospodarowania ogrodu (w zależności od wielkości ogrodu, długości ogrodzenia i wyposażenia ogrodu koszty mogą wynieść równie dobrze 10, jak i 100 tys. zł),
  • wszystkie prace zostaną zlecone firmom budowlanym ze średniej półki cenowej. Tu ważna informacja – o ile ceny materiałów budowlanych nie różnią się w różnych sklepach bardzo mocno, to oferty od różnych firm budowlanych mogą się różnić nawet o kilkaset procent. Dlatego bardzo ważne jest, aby porównać oferty z kilku źródeł i dopiero na tej podstawie wybrać tę najbardziej korzystną. Aby nie dzwonić po wielu firmach lepiej skorzystać z darmowej usługi – takiej jak Szukaj Wykonawcy na Kalkulatorach Budowlanych. Wystarczy wypełnić prosty formularz i spokojnie czekać na oferty od kilku firm z Twojej okolicy.

Koszt budowy do stanu surowego zamkniętego

Pierwszym etapem budowy będą fundamenty, w przypadku największego z domów również ściany fundamentowe piwnicy. Zakładamy, że każdy fundament zostanie oparty na ławach fundamentowych o standardowym przekroju 60x40 cm wykonanych z betonu C20/25. Cena uwzględnia też prace ziemne (wykop ok. 1 metr), wykonanie ścian fundamentowych, a na wierzch płytę chudego betonu (15 cm) i podbudowę z posypki piaskowej.

  • Dom 100 m2 – fundament o powierzchni 100 m2 to wydatek około 26 tysięcy złotych.
  • Dom 140 m2 – fundament będzie miał powierzchnię 70 m2 a jego cena to ok. 19 000 zł.
  • Dom 200 m2 – fundament o pow. 65 m2, plus ściany fundamentowe piwnicy (ok. 110 m2) to łączny wydatek około 28 000 zł. Nie uwzględniamy tu jeszcze stropu nad piwnicą.

Kolejnym etapem będą ściany nośne, działowe, schody, kominy oraz stropy. Wszystkie prace wykonamy z wykorzystaniem bloczków z betonu komórkowego (H+H 24 na ściany nośne i H+H 12 na ściany działowe). Stropy natomiast ułożymy z prefabrykowanych pustaków teriva. Wyjątkiem będą stropy nad poddaszem użytkowym – te będą drewniane. Koszty prac będą następujące:

  • Dom 100 m2 – w domu parterowym o takiej powierzchni niezbędne będzie ok. 150 m2 ścian nośnych (ok. 7000 zł za komplet materiałów włącznie z prefabrykowanymi nadprożami L19), a wynagrodzenie murarza kolejne 5700 zł. Ściany nośne (ok. 70 m2) to ok. 4800 zł z robocizną, natomiast drewniany strop o powierzchni 100 m2 (w parterowym domu nie będzie skosów) kosztować nas będzie ok. 27 tys. zł. Ostatnim wydatkiem są kominy wentylacyjne i dymowe – za 6 szachtów, jeden komin dymowy (pod kominek) i wykończenie na dachu dwóch kominów cegłą klinkierową zapłacimy z robocizną ok. 6400 zł. W sumie ten etap będzie kosztował niecałe 51 tys. zł.
  • Dom 140 m2 – koszt ścian nośnych to ok. 17 400 zł z robocizną, kolejne 6 500 zł zapłacimy za ściany działowe. W przypadku stropów pomiędzy parterem a poddaszem zamontujemy strop teriva o pow. 70 m2, natomiast nad poddaszem drewniany strop o pow. 50 m2 (powierzchnia jest mniejsza z uwagi na skosy). Łączny koszt stropów wraz z niezbędnymi elementami konstrukcyjnymi (wieńce, podciągi czy słupy) wyniesie ok. 38 000 zł z robocizną (24 tys. za strop teriva i kolejne 14 tys. za strop drewniany). Wykonanie szachtów kominowych i samych kominów będzie kosztowało tyle samo co w poprzednim projekcie (6400 zł), ponadto niezbędne będą schody na poddasze (ponad 3000 zł za schody żelbetowe o pow. 7,4 m2). W sumie ten etap będzie kosztował 71 000 zł.
  • Dom 200 m2 – ściany nośne będą miały łączną powierzchnię 188 m2, co wygeneruje koszt na poziomie 18 000 zł (z robocizną). Do tego dojdzie 126 m2 ścian działowych (9000 zł), szachty i kominy wentylacyjne (6400 zł), trzy stropy (dwa teriva po 65 m2 oraz jeden drewniany – 45 m2 – łączny koszt 58 000 zł), jeden balkon (4500 zł wraz z balustradą i wykończeniem elewacji) oraz schody żelbetowe (dwukrotnie wyższy koszt niż w poprzednim domu z uwagi na trzy poziomy – łącznie 6000 zł). W sumie ten etap będzie kosztował 102 000 zł.

Ostatnim etapem prowadzącym do stanu surowego otwartego będzie dach. Zastosujemy prosty dach dwuspadowy z prefabrykowaną więźbą pokrytą membraną oraz dachówką ceramiczną. Podbitka okapu zostanie wykończona deską sosnową, a dach zostanie ocieplony po stropie (wełna mineralna o grubości 25 cm plus wykończenie sufitu płytami karton gips na stelażu). Zamontowany zostanie też kompletny system orynnowania (rynny PCV). Dodatkowo w domach z poddaszem zostaną umieszczone po 2 okna dachowe. Ceny będą się przedstawiały następująco:

  • Dom 100 m2 – w tym domu dach będzie największy, bo aż 150 m2 (średnio przy dachu dwuspadowym o kącie nachylenia 35 stopni na jeden m2 powierzchni ostatniej kondygnacji przypada 1,5 m2 dachu). Za więźbę dachową wraz z montażem zapłacimy 11 500 zł, do tego około 3000 zł na zakup i montaż membrany i kolejne 16 000 zł za zakup i montaż dachówki ceramicznej (w przypadku zastosowania blachodachówki koszt ten może być nawet o 5-6 tys. zł niższy). Kompletny system orynnowania dla dachu o takich rozmiarach to ok. 3300 zł, do tego dochodzi docieplenie po stropie wraz z sufitami (ok. 9000 zł) i podbitka okapu (1300 zł za 20 m2). W sumie kompletny koszt dachu wyniesie 45 000 zł.
  • Dom 140 m2 – powierzchnia dachu będzie mniejsza z uwagi na mniejszą powierzchnię górnej kondygnacji (ok. 105 m2 dachu). Proporcjonalnie niższy będzie też koszt wykonania ( 38 000 zł za komplet prac i materiałów).
  • Dom 200 m2 – powierzchnia dachu będzie minimalnie mniejsza niż w przypadku domu o powierzchni 140 m2 (górna kondygnacja ma 65 m2 zamiast 70), dlatego koszt dachu wyniesie około 37 000 zł. Założenia co do materiałów dokładnie takie same jak w dwóch poprzednich projektach.

Po zakończeniu dachu osiągniemy ważny etap – stan surowy otwarty. Do jego zamknięcia niezbędne będą jeszcze okna, drzwi oraz brama garażowa.

  • Dom 100 m2 – do domu o tych rozmiarach będziemy potrzebować ok. 20 m2 okien (ceny okien w skali całego budynku najłatwiej przeliczyć po ich powierzchni). Jeżeli zdecydujemy się na okna drewniane z dość dobrymi parametrami izolacyjnymi, zapłacimy za nie prawie 14 000 zł. Decydując się na tańsze okna PCV w kolorze białym (najtańsza opcja) możemy oszczędzić około 4-5 tys. zł. Oczywiście ceny okien odpowiednich do domów energooszczędnych czy pasywnych będą o ok. 50% wyższe od cen podanych powyżej. Do tego drzwi wejściowe – antywłamaniowe z wyższej półki – ok. 2800 zł. Podane ceny uwzględniają montaż.
  • Dom 140 m2 i 200 m2 - te dwa budynki mają zbliżone wymiary parteru i poddasza więc możemy potraktować je wspólnie. Za 28 m2 okien drewnianych z montażem zapłacimy ok. 19 tysięcy złotych (decydując się na białe okna PCV zapłacimy mniej, bo ok. 12-13 tys. zł). Do tego musimy doliczyć koszt drzwi wejściowych (2800 zł) oraz bramy garażowej (2200 zł za bramę z wyższej półki, ale bez napędu). W sumie koszt wyniesie ok. 24 000 zł.

Podsumowując, osiągnięcie stanu surowego zamkniętego wyniosło:

  • Dom 100 m2 – 142 tys. zł,
  • Dom 140 m2 – ok. 157 tys. zł,
  • Dom 200 m2 – ok. 190 tys. zł.

 

Koszty wykończenia budynku do stanu deweloperskiego

Koszty wykończenia poszczególnych domów będą w większym stopniu uzależnione od powierzchni użytkowej, niż w przypadku stanu surowego. Na pierwszy rzut pójdą elewacje z ociepleniem. Najpopularniejszymi materiałami do ocieplenia są wełna mineralna i styropian. W przypadku wełny koszt z robocizną wyniesie ok. 140 zł/m2 (elewacja wykończona tynkiem silikatowym + wełna 15 cm), natomiast ocieplenie styropianem tej samej grubości z tynkiem akrylowym na wierzchu to koszt ok. 115 zł. W naszym projekcie zdecydujemy się na wełnę z uwagi na lepsze właściwości. Ceny będą następujące:

  • Dom 100 m2 – 140 m2 elewacji za 21 tys. zł,
  • Dom 140 m2 – 168 m2 elewacji za ok. 24 tys. zł,
  • Dom 200 m2 - 162 m2 elewacji za ok. 23 tys. zł (piwnica jest tu w wykopie).

Kolejnym bardzo znaczącym kosztem będą instalacje wewnętrzne. Musimy tu przewidzieć instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną i grzewczą.

  • Dom 100 m2 – kompletna instalacja elektryczna na 80-85 punktów to wydatek ok. 8000 zł (materiały + fachowy montaż), instalacje wodno-kanalizacyjne do łazienki i dodatkowego WC to kolejne 4000 zł (materiały + robocizna za 10 punktów), natomiast instalacja centralnego ogrzewania to wydatek ponad 9 tysięcy złotych (zakładamy, że 60 m2 jest ogrzewane za pomocą grzejników (ok. 5200 zł za instalację wraz z odpowiednimi grzejnikami), a pozostałe 40 m2 „podłogówką” (4000 zł za kompletną instalację z pompami). Do tego dochodzi koszt wyposażenia kotłowni – za niezły piec gazowy wraz z kompletnym oprzyrządowaniem (pompa cyrkulacyjna, zasobnik, komin systemowy itd.) zapłacimy ok. 15 000 zł, analogiczna kotłownia z kotłem na paliwo stałe to koszt ok. 12 500 zł. Do tego musimy dodać ok. 2000 zł za montaż wszystkich urządzeń przez fachowca. W sumie koszty instalacji wyniosą ok 37 tys. zł.
  • Dom 140 m2 – instalacja elektryczna będzie nieco bardziej rozbudowana (100-110 punktów i koszt ok. 10 tys. zł), podobnie instalacje wodno-kanalizacyjne (zakładamy dwie łazienki, więc koszt automatycznie wzrasta do ok. 5500 zł), jak również grzewcze (dzieląc dom pół na pół pomiędzy grzejniki i podłogówkę koszty wyniosą ok. 13 000 zł). Koszty wyposażenia kotłowni będą takie same jak w przypadku mniejszego domu. W sumie instalacje wewnętrzne z piecem gazowym będą kosztowały ok. 42-45 tys. zł.
  • Dom 200 m2 – tu koszty będą najwyższe z uwagi na największą powierzchnię. Można szacować, że będziemy potrzebować około 130-140 punktów elektrycznych (koszt przynajmniej 12 500 zł), do tego instalację wodno-kanalizacyjną analogiczną jak w domu 140 m2 (5500 zł). Koszty instalacji centralnego ogrzewania wyniosą za to ponad 16 000 zł (zakładamy, że piwnica i poddasze będą ogrzewane grzejnikami (10 000 zł), a parter ogrzewaniem podłogowym (6000 zł). Koszty kotłowni analogiczne jak dwóch poprzednich domach. W sumie instalacje wewnętrzne pochłoną 50 000 zł.

Po ułożeniu instalacji możemy przejść do posadzek, ścian oraz sufitów. Na ścianach położymy tynki gipsowe (tańsze od opcji tynk cementowo-wapienny + gładź choć trzeba przyznać, że mniej wytrzymałe), a posadzki zostaną odpowiednio ocieplone (posadzka najbliżej gruntu będzie ocieplona 15 centymetrowym twardym styropianem, w przypadku wyższych pięter wystarczy 5 cm – do tego szlichta cementowa o grubości 5 cm). Sufity na najwyższym poziomie zostały już wykonane przy ocieplaniu dachu po stropie, w domach 140 i 200 m2 sufit na parterze zostanie wykonany na stelażu, z płyt karton-gips, a w piwnicy otynkowany. Ostatnim kosztem przed zakończeniem stanu surowego będą parapety – na zewnątrz aluminiowe, a w środku PCV.

  • Dom 100 m2 – koszty posadzki wyniosą wraz z robocizną ok. 5800 zł (uwzględniamy docieplenie styropianem 15 cm). Ścian do tynkowania znajdzie się w domu ok. 300 m2, co przy średnim koszcie 12-16 zł za materiał i 11-18 zł/m2 za robociznę daje nam średni koszt na poziomie 10 000 zł. Sufity zostały już wykonane przy okazji ocieplenia stropu podczas budowy dachu, ale musimy doliczyć parapety wewnętrzne i zewnętrzne – w sumie 2600 zł z montażem.
  • Dom 140 m 2 – koszt posadzek wyniesie ok. 7000 zł (posadzki na piętrze ocieplane cieńszym styropianem są średnio 17 zł/m2 tańsze). Tynki pochłoną kolejne 12 000 zł (420 m2 ścian), a jednopoziomowy sufit podwieszany na parterze to kolejne 8500 zł (robocizna + materiały). Pozostają jeszcze parapety – 21 mb na zewnątrz i tyle samo wewnątrz – w sumie 3600 zł.
  • Dom 200 m2 – posadzki to koszt ok. 9200 zł, natomiast otynkowanie ok. 600 m2 (ściany + sufit w piwnicy) to wydatek 17 000 zł. Sufit podwieszany na parterze to ok. 7800 zł. Parapety będą kosztowały tyle samo co w poprzednim domu z uwagi na taką samą liczbę okien.

Podsumowując, doprowadzenie domu do stanu deweloperskiego kosztowało nas:

 

Wykończenie domu do stanu pod klucz i wyposażenie w podstawowe meble i urządzenia

Wykończenie pod klucz to etap, na którym kosztorysy różnych inwestorów najbardziej się rozjeżdżają. Jeden zadowoli się w pełni panelami za 20 zł/m2, inny nie wyobraża sobie podłogi innej niż parkiet dębowy, czy nawet z drewna egzotycznego (ceny grubo ponad 100 zł/m2). To samo przy wyborze farb, drzwi wewnętrznych, czy mebli. Dlatego przyjęliśmy jak najbardziej uśrednione ceny – produkty dobrej, ale nie najwyższej jakości – takie, które są najczęściej wybierane przez polskich inwestorów.

Aby naszej projekty były porównywalne, przyjęliśmy bardzo podobny zestaw pomieszczeń (w większych domach po prostu przybywa pomieszczeń).

  • Dom 100 m2 – łazienka, WC, kuchnia, salon, przedpokój, kotłownia i dwie sypialnie
  • Dom 140 m 2 – te same pomieszczenia co w poprzednim domu plus dodatkowa, mniejsza łazienka, trzecia sypialnia i niewielki garaż jednostanowiskowy
  • Dom 200 m2 – identyczny układ jak w poprzednim domu plus pomieszczenia gospodarcze i większy garaż w piwnicy. Garaż, który w domu 140 m2 był na parterze zamieniliśmy na dodatkową, czwartą sypialnię, gdyż mamy duży garaż w piwnicy.

Mając taki rozkład pomieszczeń przybliżone koszty wykończenia i wyposażenia będą następujące:

  • Dom 100 m2 – 71 tys. zł, w tym:
    • Łazienka – ok. 12 tys. zł (płytki na ścianach i podłodze, wanna, prysznic, umywalka, WC podwieszane, bidet, pralka, drzwi i 2-3 szafki – łączna powierzchnia ok. 8 m2)
    • WC – ok. 1600 zł
    • Kuchnia – ok. 23-24 tys. zł (meble na wymiar, 6 mb, całe AGD w zabudowie, nad blatem na ścianie panel szklany, zlew granitowy i droższa bateria)
    • Salon – 16 tys. zł (parkiet drewniany, komplet mebli, sprzęt RTV, dość bogate świetlenie)
    • Sypialnia – ok. 7500 zł za każdą z sypialni (wykładzina lub panele, malowanie ścian, oświetlenie, łóżko, szafa do zabudowy i 1-2 dodatkowe meble)
    • Korytarz – ok. 4000 zł, w tym blisko 3000 zł za szafę do zabudowy
  • Dom 140 m2 – ok. 91 tys. zł, koszty identyczne jak w poprzednim domu plus:
  • Dodatkowa, mniejsza łazienka – 7000 zł
  • Dodatkowa sypialnia (+7500 zł)
  • Garaż – ok. 4000 zł
  • Dodatkowy przedpokój na górze – ok. 1500 zł
  • Dom 200 m2 - ok. 96-100 tys. zł – koszty będą takie same jak przy domu 140 m2, ale do kosztów dojdzie wykończenie i wyposażenie dodatkowej, czwartej sypialni (+7500 zł) oraz wykończenie podłóg i ścian w dodatkowych pomieszczeniach gospodarczych.

Bardziej szczegółowo wszystkie koszty związane z wykończeniem i wyposażeniem pod klucz zostały opisane w tym artykule. Tam znajdziesz też bardziej szczegółowy opis poszczególnych kosztów budowy do stanu surowego i deweloperskiego.

 

Jakie są łączne koszty?

Podsumowując powyższe wyliczenia, możemy stwierdzić, że budowa do stanu pod klucz kosztuje od 300 do 400 tys. zł przy założeniu, że mamy już w pełni uzbrojoną w media działkę budowlaną. Cena domu wyniosła:

  • 100 m2 – ok. 294 tys. zł,
  • 140 m2 – ok. 347 tys. zł,
  • 200 m2 – ok. 399 tys. zł

Są to średnie ceny dla wybranych projektów. W każdej chwili bardziej szczegółowe wyliczenia kosztów budowy – dostosowane dokładnie do Twojego projektu i z zastosowaniem cen z Twojego województwa – możesz przeprowadzić na serwisie Kalkulatory Budowlane. To proste i darmowe narzędzie, dzięki któremu koszty nie zaskoczą Cię negatywnie w połowie inwestycji.

 

źródło: Kalkulatory Budowlane